Los embargos de vivienda habitual suben un 27,5 y marcan su cifra más alta en nueve años.
Las inscripciones de certificaciones por ejecuciones hipotecarias sobre vivienda habitual crecieron un 27,5 % entre abril y junio, con lo que suman siete trimestres al alza y alcanzan la cifra más alta -3.703- en nueve años, desde el primer trimestre de 2017. Según los datos publicados este miércoles por el Instituto Nacional de Estadística (INE), en el segundo trimestre las inscripciones de certificaciones por ejecuciones hipotecarias iniciadas en los registros de la propiedad crecieron un 12,2 %, hasta 7.141. Las ejecuciones sobre viviendas de personas físicas aumentaron un 23,6 %, y las iniciadas sobre viviendas habituales, un 27,5 %.
Más del 70% de los lanzamientos efectivos llevados a cabo por los tribunales responden al impago de rentas de arrendamiento (Ley de Arrendamientos Urbanos), más que a ejecuciones de hipotecas residenciales.
El auge de los desahucios es un indicativo de varias cosas. En primer lugar que las familias más vulnerables están sufriendo como nunca. Inflación y subida de precios de los productos básicos, trabajo precario y la especulación inmobiliaria son algunas de las causas directas más reseñables.
Grandes tenedores de vivienda
En España, la gran mayoría del parque residencial sigue perteneciendo a pequeños propietarios y particulares. Sin embargo, en el segmento corporativo y de alquiler, la titularidad de grandes carteras de inmuebles está dominada por fondos de inversión internacionales, plataformas inmobiliarias (servencers), entidades financieras y bancos malos (Sareb).
La Ley de Vivienda define como gran tenedor a cualquier persona física o jurídica que posea más de 10 inmuebles urbanos de uso residencial (o 5 en las zonas declaradas como mercado residencial tensionado).
Fondos de Inversión y Fondos Buitre (Private Equity) Son los principales propietarios de vivienda corporativa en el país, habiendo adquirido grandes carteras de inmuebles procedentes de la reestructuración bancaria posterior a la crisis de 2008.
Blackstone: Es el mayor tenedor privado de vivienda residencial en España. Controla cerca de 45.000 viviendas a través de diversas Socimis y vehículos inmobiliarios como Testa Residencial, Fidere, Anticipa y Aliseda.
Cerberus: Gestiona decenas de miles de activos inmobiliarios principalmente a través de su servicer Haya Real Estate y de carteras adquiridas a entidades financieras (como las antiguas carteras de BBVA o Sabadell).
Lone Star: Destaca por la propiedad y gestión de activos procedentes de bancos y promovidos a través de plataformas como Neinor Homes y Coral Homes (compartida con CaixaBank).
Castlelake: Propietario del promotor Aedas Homes, enfocado en el desarrollo y tenencia de suelo y vivienda nueva.
Socimis y Vehículos Build to Rent (BTR) Compañías cotizadas y plataformas dedicadas expresamente a la gestión del alquiler a largo plazo.
Testa Residencial: Integrada dentro de la estructura de Blackstone, es una de las mayores Socimis de alquiler del país.
Vivenio: Socimi participada por fondos como APG y AWAK, con miles de unidades dedicadas al arrendamiento.
Ares Management: Opera carteras de vivienda en alquiler a través de plataformas como Wasabi Student o Avalon.
Entidades Públicas y Semi-Públicas
Sareb (Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria): Conocido como el «banco malo», cuenta con una cartera remanente de miles de viviendas residenciales. Una parte significativa de sus activos está en proceso de cesión o venta a administraciones públicas para alquiler social.
Parques Públicos de Vivienda (CC.AA. y Ayuntamientos): Administraciones como el Ayuntamiento de Madrid (a través de la EMVS) o la Generalitat de Catalunya gestionan miles de pisos destinados al alquiler social o a precio asequible.
Aunque los bancos tradicionales traspasaron la mayor parte de sus adjudicados a los fondos de inversión entre 2015 y 2021, entidades como CaixaBank o Banco Santander aún mantienen unidades residenciales, ya sea de forma directa, en sus carteras de aluguel ético/social, o mediante participaciones en servicers urbanísticos.
La banca siempre gana
Los seis grandes bancos cotizados en España (Banco Santander, BBVA, CaixaBank, Banco Sabadell, Bankinter y Unicaja) han registrado un crecimiento sostenido en sus beneficios netos agregados durante el periodo 2021–2025, impulsados por la subida de tipos de interés del BCE, las operaciones financieras y la diversificación internacional.
Efecto postpandemia y posterior aumento.
- Efecto pospandemia (2021–2022): Tras el descongelamiento de plazos procesales paralizados durante 2020 por la COVID-19, se registró un repunte inicial en la apertura de expedientes hipotecarios sobre residencia principal.
- Mínimos y moratorias (2023–2024): El volumen de ejecuciones sobre vivienda habitual descendió progresivamente gracias a la prórroga de la moratoria antidesahucios para colectivos vulnerables y el amplio porcentaje de hipotecas a tipo fijo firmadas en años anteriores.
- Repunte en 2025: El impacto acumulado del ciclo alcista de tipos de interés del BCE (que afectó a las cuotas de hipotecas variables constituidas entre 2005 y 2008) provocó un repunte del 21,4% en los embargos sobre vivienda habitual.
- Predominio del alquiler en los desahucios ejecutados: Más del 70% de los lanzamientos efectivos llevados a cabo por los tribunales responden al impago de rentas de arrendamiento (Ley de Arrendamientos Urbanos), más que a ejecuciones de hipotecas residenciales.
